渝中平台法律讲堂系列之(七）

为了提高中小企业家的法律意识，在创业阶段和企业发展过程中，避开法律认知的误区，弄清法律的“真相”，让企业家们少走弯路，不走弯路。渝中区中小企业服务平台特推出渝中平台法律讲台系列，每周一更。

 66、房屋租赁合同解除时，装饰装修物如何处理？

承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装修装饰物处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照按照公平原则分担。

 67、承租人拖欠租金，次承租人可以代为支付吗？

因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人可以请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权，但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

 68、限制民事行为能力人实施的行为有效吗？

八周岁以上的未成年人、不能完全辨认自己行为的成年人是限制民事行为能力人，实施的民事法律行为需要由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是限制民事行为能力人可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。（限制民事行为能力人的监护人的其法定代理人）

 69、租赁房屋所有权发生变动，承租人可以继续租赁吗？

租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人可以请求房屋受让人继续履行原租赁合同。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

 70、承租人在哪些情况下不能主张优先购买权？

具有下列情形之一 ，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出责任将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

以上内容由渝企云入驻机构-劳同律师事务所提供